El manejo de los recursos comunes en los Consorcios de Propiedad Horizontal - Parte III

Esta es la tercera y última entrega de una serie de notas acerca de la necesidad de transparentar la administración de los edificios urbanos, en especial aquellos que encuadran en la definición de Propiedad Horizontal (PH). En esta ocasión, el tema principal será la discusión legal que se plantea sobre los Estatutos de los consorcios, dado que existen en todo el país y que ya han pasado más de veinte años de su constitución e indudablemente no están actualizados.

Esto último, como se imaginarán, genera los lógicos problemas y conflictos, fundamentalmente cuando se trata de problemáticas como la administración del consorcio, la gestión de bienes comunes y la resolución de disputas. Hay jurisprudencia donde se ha aplicado la ley civil en lugar de las disposiciones obsoletas o incompatibles con el desarrollo de las instituciones humanas y los instrumentos técnicos propios de cada época.

En argentina, con fundamento en la supremacía constitucional y la pirámide jurídica de Kelsen (*), el Código Civil y Comercial establece que la ley es la norma suprema y que los estatutos y los reglamentos de los consorcios deben ser compatibles con la ley. Muchos propietarios y administradores, aducen que los impuestos para actualizar Estatutos obsoletos, son muy caros, razón por la cual los poderes ejecutivos y legislativos deberían establecer una moratoria en tiempo precisado y con precios que estén al alcance de los propietarios.

El Poder Ejecutivo, tanto el Municipal como el Provincial, se beneficia con la existencia de edificios de departamento porque aumentan su recaudación fiscal, al haber una mayor cantidad de inmuebles que pagan la Tasa General de Inmuebles (Municipalidad de Rosario, por citar un ejemplo) o el Impuesto a la Propiedad (Provincia de Santa Fe, por ejemplo). Paralelamente, se puede decir que la gestión pública de los sucesivos gobiernos no ha devuelto ni devuelve una calidad de servicios concordantes con el dinero recaudado en tasas e impuestos.

La investigación y la difusión de información son herramientas poderosas para generar cambios y promover conciencia de los mismos. Por eso mismo, con la tecnología y el avance de nuevos roles en la sociedad es necesario y urgente que el Poder Legislativo tome el tema en agenda y logre consenso con los diversos tipos de actores interesados, a saber:

* Propietarios e inquilinos y sus entidades representativas; administradores y asociaciones o colegiaturas; trabajadores en relación de dependencia y su representación sindical; técnicos y empresas que realizan labores de mantenimiento (como ser los ascensores y las cisternas, gasistas y electricistas matriculados, plomeros, fontaneros, fumigadores, desratizadores, entre otros) y labores vinculadas a la construcción (ingenieros civiles, arquitectos, maestros mayores de obras, capataces, oficiales y albañiles, vidrieros, colocadores de membraneros o impermeabilizantes, herreros, pintores, etc.); representantes de las empresas de servicios públicos (agua, luz y gas).

* Funcionarios públicos de las áreas competentes (ingenieros civiles, arquitectos, habilitaciones, obras particulares, inspectores municipales, contadores del área de recaudación de tasas municipales e impuestos provinciales, etc.); funcionarios del área de Inspección General de Justicia del Poder Ejecutivo, así como representantes del ámbito del derecho ( entre ellos los negociadores, mediadores, psicólogos, jueces y abogados de la matrícula que se desempeñen o se hayan desempeñado en su labor profesional habitualmente en la solución de los problemas que se presentan en los edificios de propiedad horizontal y otros institutos urbanos que impliquen régimen de PH).

Una vez abierta la deliberación, se escuche a los diversos actores, se resuelva sobre el particular y se apruebe una ley, que armonice intereses de ambas partes entre propietarios y administradores y actores afines (a los fines de que haya transparencia en la gestión de los recursos comunes), se ordenará la actualización de los estatutos obsoletos. Después, sobrevendrá la formación especializada del rol técnico-profesional, que es esencial. Primero, brindando escalonadamente cursos de capacitación; segundo, procurando la exigencia de un título específico, que requiere la creación previa de una carrera universitaria.

Esta última debiera tener un título de grado: "Licenciatura en Administración de Consorcios de Edificios en PH"; o bien un título de pregrado: "Tecnicatura en administración de Consorcios de Edificios en PH". En cualquiera de ambos casos, que otorguen una formación especializada para los administradores, donde se haga hincapié en la eficacia de la gestión tanto técnica como financiera, y la ética profesional, en conocimiento de sus derechos y obligaciones, fundamentalmente la obligación de Rendición de Cuentas.

La profesionalización podría derivar en una futura corporativización, a través de una Asociación o Colegio Profesional, con los respectivos mecanismos de control institucional interno, ante eventuales incumplimientos. Y los órganos administrativos y judiciales de control externo, que podrían derivar, en casos por incumplimiento reiterados o extremos, en la suspensión temporal o en la prohibición de realizar la actividad profesional.

Una adecuada política pública debe desarrollar mecanismos institucionales como el crédito inmobiliario y otros para aumentar significativamente la cantidad de propietarios, con la consecuente reducción del porcentaje de inquilinos, que en sectores de clase media urbana pueden llegar a destinar desde un 30 a un 60% de sus ingresos para alquilar.

Con un volumen mayor de propietarios que posean pertenencia al sitio donde viven con régimen de PH, los propietarios deben organizarse como en Capital Federal, comprendiendo que el ejercicio del rol de dueño debe ejercerse con responsabilidad. Es hora de cambiar la cultura de la opacidad, la exclusión, la no transparencia y el "no te metas", para Consorcios y Administradores que inicien una nueva relación, basada en principios y valores.

(*) Pirámide de Kelsen (o kelseniana), se llama a la categorización de las diferentes clases de normas ubicándolas en una forma fácil de distinguir cuál de ellas predomina sobre las demás. Ejemplo: la Constitución es la norma suprema, luego vienen las leyes (entre ellas el Código Civil), después las ordenanzas municipales y por último los reglamentos de los consorcios de PH. La pirámide kelseniana representa gráficamente la idea de sistema jurídico escalonado.