Alquileres: el proyecto que reduce a tres días la intimación por falta de pago y acelera desalojos

Un proyecto de ley que se debate en el Congreso nacional propone modificar de manera significativa el régimen de alquileres en la Argentina.

Entre los cambios más relevantes, se incluye la reducción del plazo para intimar al inquilino por falta de pago, que pasaría de 10 días a solo tres, en el marco de una reforma más amplia orientada a agilizar los desalojos.

La iniciativa forma parte de un paquete legislativo vinculado a la protección de la propiedad privada y apunta a acelerar los tiempos judiciales en conflictos entre propietarios e inquilinos.

De aprobarse, implicaría un cambio directo en la dinámica de los contratos de locación, especialmente en situaciones de incumplimiento.

Menos margen para regularizar deudas

Uno de los puntos centrales del proyecto es la reducción del plazo de intimación por falta de pago. En la actualidad, el marco legal establece que el propietario debe otorgar al menos 10 días para que el inquilino regularice su deuda antes de avanzar con acciones judiciales.

La propuesta en debate acorta ese período a tres días corridos, lo que, en términos prácticos, reduce considerablemente el margen de respuesta del inquilino.

Además, el esquema vigente permite que exista cierto atraso acumulado antes de la intimación, mientras que el nuevo modelo apunta a acelerar todo el proceso desde etapas más tempranas.

Especialistas del sector inmobiliario advierten que este cambio podría modificar la lógica del vínculo contractual. Con menos tiempo para saldar deudas, se acotan las posibilidades de negociación entre las partes y aumenta la probabilidad de judicialización de los conflictos.

Desde asociaciones de propietarios también surgieron reparos. Algunos referentes consideran que el plazo de tres días puede resultar insuficiente incluso en casos donde existe voluntad de pago, ya que el esquema actual permite resolver muchas situaciones sin necesidad de llegar a instancias judiciales.

En paralelo, organizaciones que representan a inquilinos expresaron preocupación por el impacto social de la medida. Señalan que, en un contexto económico complejo, con ingresos variables y alta informalidad laboral, reducir los plazos podría dificultar aún más la capacidad de respuesta ante atrasos.

Procesos más rápidos

El proyecto no se limita a modificar los plazos de intimación. También introduce cambios estructurales en el proceso de desalojo, con el objetivo de reducir los tiempos judiciales.

Entre las principales medidas, se establece que los desalojos —ya sea por falta de pago, vencimiento de contrato o intrusión— se tramiten bajo el procedimiento de juicio sumarísimo, el más ágil del sistema judicial argentino.

Este mecanismo permitiría acortar significativamente la duración de los procesos, que actualmente pueden extenderse durante meses o incluso años.

Asimismo, se habilita la posibilidad de restitución anticipada del inmueble. Esto implica que, en determinados casos, el propietario podría recuperar la posesión antes de que exista una sentencia definitiva, siempre que cumpla con ciertos requisitos legales.

Otro de los cambios relevantes es la incorporación del domicilio electrónico como medio válido de notificación, lo que busca modernizar y agilizar las comunicaciones entre las partes. A su vez, se limita la admisión de pruebas en juicios por falta de pago, priorizando documentación y peritajes para evitar demoras.

El texto también contempla la intervención temprana de la Justicia mediante inspecciones en plazos breves, con el objetivo de identificar a los ocupantes y evaluar la situación del inmueble desde las primeras etapas del proceso.

Estas modificaciones apuntan a construir un sistema más rápido y previsible, aunque no exento de controversias. Por un lado, se busca brindar mayor seguridad jurídica a los propietarios y reducir los tiempos de resolución de conflictos. Por otro, distintos sectores advierten sobre el riesgo de generar un esquema más rígido, con menor margen de defensa para los inquilinos.