A un año de la nueva ley de alquileres, dos miradas contrapuestas sobre cómo impacta el nuevo método de aumento

Por Ignacio Pellizzón


Desde el 1° de julio se actualizó por primera vez los valores de los contratos de alquiler bajo el índice de contratos de locación (ICL) elaborado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Ese índice, según la nueva metodología de medición, da un 41%.

Así debutó, finalmente, la nueva actualización, que puede consultarse en la página del BCRA, y que generó mucha controversia el año pasado cuando se aprobó en el Congreso de la Nación tras una incesante lucha por parte de las asociaciones y ONG defensoras de los derechos de los inquilinos.

Este nuevo aumento ya impacta en todos los contratos que se realizaron con la ley nueva en el mes de julio de 2020. Los que quedan excluidos de este ajuste son todas las renovaciones contractuales que se hayan generado en el último año porque la nueva ley no las contempla.

Con las nuevas reglas del juego en vigencia, diversos sectores exponen sus miradas sobre cómo está impactando la nueva legislación en la vida de las personas. Por un lado, desde una ONG, señalan que se trata de una buena noticia porque beneficia el bolsillo de los inquilinos y se ampliaron derechos.

Por el otro, desde el sector que defiende a los corredores inmobiliarios, alertan que salieron muchos inmuebles del mercado locativo, justamente, por la nueva ley y que, además, como consecuencia de esta situación se incrementaron mucho los valores de los alquileres.

Dos miradas, dos versiones

Desde la óptica del referente de la ONG Concejalía Popular, Ariel D’Orazio, el impacto que está generando la nueva ley es positivo, porque el ajuste es menor a la inflación anual -que arrojó un promedio de un 50%- y, también, porque se trata de un porcentaje similar al que sufrieron hace dos años atrás, cuando aún no regía la nueva legislación.

“Se evidencia que la nueva medición es más favorable para los inquilinos que las actualizaciones que arbitrariamente aplicaban las inmobiliarias” cuando no había una ley que “protegiera” a los inquilinos, indicó a Mirador Provincial, D’Orazio.

Con otra visión de los hechos, el titular de Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR) y también presidente de la firma Dunod señaló a Mirador Provincial que se dio lo que “veníamos sosteniendo y es que el índice de actualización da un 41%”, con lo cual “es un porcentaje sumamente alto, teniendo en cuenta que años anteriores era entre el 30% y como máximo el 35%”.

En discrepancia, desde la ONG recuerdan que “en el 2019 -previo a la sanción de la ley- las inmobiliarias aplicaban una actualización, en promedio, del 18% semestral acumulativo; y, ahora, conociendo el nuevo porcentaje de aumento, se evidencia que la nueva medición es más favorable para los inquilinos que las actualizaciones que arbitrariamente y en forma semestral dictaminaba el sector inmobiliario”, puntualizó D’Orazio.

Y siguió: “Es que previo a la nueva ley, el 18 por ciento era aplicado cada seis meses y compuesto, es decir que los intereses de cada semestre se aplicaban sobre la última suma resultante. Muchas inmobiliarias aplicaban aumentos por encima de ese porcentaje”.

Gariboldi estima que la nueva ley de alquileres terminó “perjudicando tanto a los propietarios como a los inquilinos”. Por el lado de los propietarios, según señala, porque “no quisieron involucrarse en un contrato de tres años” por lo que implica el proceso inflacionario en el país, lo que derivó que en que quitaran sus inmuebles del mercado y los llevaran a la venta.

Por lo tanto, los inquilinos “tienen menos propiedades para alquilar” y esto genera que al haber menos unidades “los valores aumentaran”. Es decir, -continuó el titular de COCIR- que “actuaron” en algunos puntos clave en los que “no deberían haber intervenido como, por ejemplo, actualización y plazo de alquiler, porque se terminó generando esta situación que no beneficia a nadie”.

Algo que provocó muchas quejas por parte de los inquilinos es que como la ley no contempla las renovaciones contractuales, se encontraron con aumentos desmedidos que rondaron porcentajes muy por encima de lo esperado.

Los motivos que provocaron este enojo por parte de las personas que alquilan inmuebles tienen su razón de ser en que en estos últimos 12 meses numerosos contratos tuvieron renovaciones con incrementos de entre un 60% y 80%, un índice muy por encima del que se aplicó con la nueva normativa, según estimaciones del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO).

El referente de Concejalía Popular defiende el nuevo índice de actualización y por supuesto la nueva ley, porque de acuerdo a la interpretación del mercado, “ninguna inmobiliaria hubiera aumentado este año un 38%, dado que sería prácticamente el mismo porcentaje que se aplicó hace dos años atrás (2019) cuando la ley no estaba vigente”, con lo cual “es un debut positivo”.

El representante de los corredores de la ciudad insiste en remarcar que se está produciendo un proceso de “desinversión inmobiliaria”. Es que entiende que, por ejemplo, “un jubilado que ahorró toda su vida, se compró dos departamentos para estar tranquilo después de tantos años de trabajo, y hoy con los dos alquileres no le alcanza para la canasta básica, con lo cual elige venderlos”.

Es por eso que, según Gariboldi, hacen falta “incentivos” para que haya inversiones en el mercado locativo y que estas inversiones se traduzcan en mayores inmuebles, porque “hoy escasean las propiedades para alquilar, y esto también perjudica a los inquilinos”, afirmó.

Asimismo, los niveles de operación de escrituras en Rosario se ubican en un 50% por debajo de lo que se escrituraba en 2019. “Esto se produce por una suma de factores: pandemia, valor del dólar, incertidumbre para las locaciones”, resumió el titular de COCIR.

Nueva ley: lo que hay que saber

Con la nueva ley 27.551 de alquileres, aquellos que hayan firmado su contrato de alquiler en julio de 2020 tuvieron este mes (julio) el primer aumento anual determinado por el índice para contratos de locación (ICL).

Este número es publicado por el Banco Central todos los meses y pondera en partes iguales el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

El aumento de los alquileres en julio se ubica en el 41%. A través de la ley 27.551 de alquileres, los aumentos en rigen por la evolución del índice para contratos de locación, que pondera en partes iguales las variaciones mensuales de inflación y de salarios promedio.

La nueva reglamentación estableció que el contrato mínimo de alquiler son tres años y que se puede pedir un solo mes de depósito. La reglamentación, que fue publicada en el Boletín Oficial, también determinó que desde el 1º de marzo de 2021 se debieron registrar todos los contratos de alquiler en AFIP.

Además, el propietario tiene 15 días para registrar el contrato desde la fecha que haya firmado. El inquilino también podrá hacerlo. Según la nueva ley, la intermediación de la inmobiliaria solo puede estar a cargo de un profesional matriculado conforme la legislación local.

Con respecto al nuevo pago, deben abonar el nuevo aumento los inquilinos que hayan firmado un contrato de alquiler bajo la nueva ley de alquileres que rige desde julio del 2020. Ellos tendrán que pagar acorde a la actualización anual bajo el índice para contratos de locación.

A su vez, la nueva ley determina que el inquilino puede hacer uso de una gama más amplia de garantías: título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza; fiador solidario; garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.