¿Por qué la Justicia ordenó al municipio demoler una propiedad privada con peligro de derrumbe?

Todavía no hay responsables del desastre ocurrido la noche del martes 21 de febrero de 2023, cuando una casa del barrio Mariano Comas se derrumbó a causa de una explosión, seguida de un incendio, producidos por una pérdida de gas. El evento, no sólo derivó en la demolición lisa y llana del inmueble ubicado en calle 1° de Mayo al 3600, sino que tuvo consecuencias para sus vecinos.

A la prohibición de paso dispuesta por las autoridades, que trabajaron en la zona de catástrofe, siguió el corte preventivo de los servicios básicos, entre los que todavía perdura el de suministro de gas natural para un puñado de viviendas aledañas.

Pero además, la onda expansiva, afectó un inmueble colindante que forma parte de un conjunto de siete departamentos inscriptos bajo el régimen de propiedad horizontal. Una de las propietarias del consorcio, cuyo bien sufrió los daños estructurales más graves, fue la primera en recurrir a la Justicia, en busca de un remedio que ponga fin a lo que se avizora como una cadena de eventos desafortunados, tanto para ellos, como para terceros.

Reclamo judicial

No pasó un mes del derrumbe, que la afectada, con patrocinio del abogado Cristian Leiva, planteó una "medida autosatisfactiva" ante el fuero Civil y Comercial de Santa Fe. Se trata de una herramienta legal que permite resolver problemas urgentes, mientras se dirimen cuestiones de fondo o de largo aliento, como ser una declaración de responsabilidad sobre el evento.

Llevó varios meses definir la competencia -se discutió si la vía era el reclamo Civil o ante un tribunal Extracontractual- y cuando ésta estuvo resuelta (por mandato de la Corte provincial), la causa recaló en el Juzgado Civil y Comercian Nº 3, cuya titularidad se encuentra vacante, es decir, no tiene juez.

Finalmente, el encargado de resolver el conflicto fue el juez Lucio Palacios, de Civil 7ma., quien el pasado viernes condenó a la Municipalidad de Santa Fe a demoler (parcial o totalmente) el inmueble de la vecina afectada. Para las tareas, impuso un plazo de 30 días, el cual podrá ampliarse, previa razón fundada.

Para dicha determinación hizo un pormenorizado análisis de la vasta documentación disponible en torno al litigo, tras lo cual sopesó y puso en equilibrio obligaciones y derechos públicos y privados.

La medida autosatisfactiva de prevención del daño está dirigida contra el matrimonio dueño de la casa donde se produjo la explosión. En segundo orden, los vecinos que forman parte del consorcio; y por elevación, la Municipalidad de Santa Fe.

¿Qué pretende la dueña del departamento?

"La inmediata demolición (parcial o total) del bien inmueble comprometido", a cargo de "los sujetos supuestamente productores del daño". Además, "que se exima total o parcialmente del cumplimiento de las disposiciones del Código de Habitabilidad de la Municipalidad de Santa Fe atento a la excepcionalidad y urgencia del caso".

Se reclamaron otras cuestiones que hacen a la seguridad general, como una restricción de circulación durante las operaciones de demolición, el "desalojo precautorio de viviendas linderas" y la intervención de las empresas prestatarias de servicios que podrían verse afectadas.

Por último, es clara en cuanto que "ante la negativa o imposibilidad fáctica del generador y/o productor del daño de llevar adelante las obras, se ordene la ejecución de las mismas a la Municipalidad de Santa Fe".

Coincidencias y discrepancias

A prima facie, entre los vecinos no existen dudas en cuanto a la "situación de alto riesgo en el inmueble de la accionante, con peligro cierto de colapso estructural, y recalcan la urgencia existente en garantizar la seguridad de personas y bienes que pudieran resultar afectados".

Pero… ¿cuáles son las discrepancias entre los involucrados? Esta pregunta conduce a otra que es clave: "¿Quién se encuentra obligado a afrontar los gastos de demolición del inmueble de la actora"?

Para la dueña de la vivienda que se está por caer la responsabilidad atañe "a los propietarios del terreno vecino cuyo inmueble explotó y, en subsidio, a la Municipalidad de Santa Fe". Los copropietarios de la PH, por su parte, se presentan en la causa y no se oponen a la demolición, pero se resisten a tener que afrontar dicho costo. Finalmente, la Municipalidad y los titulares del fundo vecino, atribuyen dicha obligación a la propia accionante".

El dedo acusador gira en círculo sin solución de continuidad, mientras en el fondo, se trata de "evitar causar un daño no justificado".

La voz del juez

Es entonces que comienza a tallar la voz del juez Palacios, para quien, en esta instancia, "no es necesario acreditar ningún factor de atribución (dolo o culpa) sino que es suficiente con demostrar que existe un peligro en la producción de un daño que puede evitarse, detenerse o siquiera reducirse", tal como se señala en el artículo 1712 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN).

El magistrado destaca la "idoneidad" de la medida autosatisfactiva "para canalizar la pretensión", atento a "las circunstancias de grave riesgo y extrema urgencia denunciadas". E insiste que "la presente acción sólo se halla enderezada a evitar la producción de un daño mayor, lo cual impide analizar si el inmueble que actualmente amenaza ruina llegó a ese estado por responsabilidad del actor, de alguno de los demandados o de algún otro sujeto no accionado".

El matrimonio de la casa que explotó y que afectó al consorcio vecino, se opone diciendo que "las causas que determinaron la explosión aún no han podido establecerse", en un intento por eludir la responsabilidad directa. "Sin embargo, no es posible soslayar que la ruina ocasionada es una consecuencia directa e inmediata de la explosión en el predio vecino", señala el Dr. Palacios.

¿Por qué el municipio?

Pero va más allá diciendo que "dado que no es posible adjudicar en esta instancia el deber de prevenir a quien sería el verdadero responsable directo por la ruina del inmueble, es dable exigir -en cambio- que la propietaria, el consorcio o la Municipalidad asuman dicha carga por aquél tercero responsable…"

Y cita la normativa que señala que "cuando la persona propietaria no realice inmediatamente los trabajos, el Departamento Ejecutivo Municipal podrá realizarlos por cuenta de aquellos y aplicar las sanciones que correspondan según lo establecido en la normativa vigente".

No obstante, "el hecho de que la ordenanza referida ponga a cargo del propietario la realización de las obras de demolición correspondientes, no exime al Municipio de sus funciones inherentes, en la medida en que no se trata aquí de obligaciones convenidas privadamente entre partes sino de deberes que atañen al interés público y al bienestar general y que, por tal razón, se hallan regulados por normas de derecho público y sujetos al estricto contralor del estado".

No desconoce el juez Palacios la intervención municipal en el seguimiento del conflicto y la participación de funcionarios en múltiples reuniones. A pesar de ello, "el Municipio no ha asumido la actuación inherente que en ejercicio del poder de policía le incumbe para impedir el agravamiento de dicha situación con celeridad", marcó.

"No se trata de responsabilizar al ente público por un evento que le resulta ajeno (siniestro), ni convertirlo en 'asegurador de todo hecho dañoso', ni se le achaca el cumplimiento de un deber genérico de policía incumplido sino que el reproche se orienta en la falta de adopción de aquellas medidas efectivas y concretas que exige la naturaleza de la obligación para evitar potenciales riesgos a los consorcistas y eventuales terceros, frente a la evidenciada inacción de los obligados en primer nivel, por existir un deber expreso impuesto en la citada normativa reglamentaria", concluye la resolución.