Ley de Alquileres: ante los reclamos de inquilinos por incumplimientos, los corredores responden

Ignacio Pellizzón

La nueva Ley Nacional de Alquileres sigue generando dolores de cabeza. Ahora la polémica se desata no por las falencias de la propia normativa, que vienen siendo cuestionadas en el Congreso en pos de pulirla y mejorarla, sino por incumplimientos.

En base a lo que detalla el informe anual confeccionado por el Consejo Asesor de la Vivienda, dependiente de la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor de Rosario, cinco de cada diez reclamos ingresados denuncian incumplimientos a la ley.

El trabajo señala que el 69% de las 1.881 consultas recibidas en el 2021, fueron problemas vinculados al alquiler. Se trata de 1.298 casos, de los cuales 1.181 estuvieron vinculados a inconvenientes en locaciones de viviendas con destino familiar.

El paper resalta que las consultas, quejas y denuncias recibidas durante el año pasado se incrementaron en un 27% respecto al año anterior. Y que la gran mayoría responden a incumplimientos perpetrados contra la Ley 27.551 (Ley Nacional de Alquileres), que llegaron a un total de 622.

En detalle

El trabajo realizado por la Oficina de Defensa del Consumidor desglosa en rubros las 622 quejas recibidas por incumplimientos a la Ley Nacional de Alquileres, entre los cuales se destacan:

1) Cobros indebidos de expensas Extraordinarias y No Habituales (Art. 1209 Código Civil y Comercial): 102 consultas.

2) Incumplimientos en la reparación de cuestiones urgentes en la vivienda y arreglos edilicios necesarios (Art. 1201 y 1203 C. C.C): 99 consultas.

3) Obligación a firmar contratos por plazo menor al plazo mínimo legal (Art. 1198 C.C.yC): 95 consultas.

4) Falta de Registración del Contrato en AFIP o no entrega de Facturas válidas (Art. 16 Ley 27.551): 87 consultas.

5) No aceptación de la propuesta de Garantías para el contrato, tal lo establece el artículo N° 13 de la Ley 27.551: 79 Consultas.

6) Incorporación de actualizaciones del Canon, contrarias al artículo 14 de la Ley 27.551: 52 consultas.

Además, desde el organismo estatal, señalan que de las 1.181 quejas recibidas por inconvenientes en locaciones de viviendas con destino familiar, durante el año pasado llegaron 117 relacionadas a alquileres comerciales.

De ese total de 1.298 consultas y quejas relacionadas a distintas modalidades de alquiler, el 66% fueron radicadas contra inmobiliarias (el 5% de las cuales no están inscriptas en el Colegio de Corredores Inmobiliarios); el 22% contra dueños directos y el 12% restante contra Estudios Jurídicos o Contables.

De este modo, el informe anual asegura que durante el 2021 se recibieron un total de 1.881 consultas. Además de las 1.298 vinculadas a quejas ante distintas modalidades de alquiler, existieron además 508 denuncias contra administradores de consorcio, 59 denuncias formuladas por usuarios de empresas que comercializan planes de financiación anticipada para la adquisición de viviendas y 16 contra empresas de construcción de viviendas pre-fabricadas.

Postura de corredores

Uno de los consultados por Mirador Provincial al respecto es Alejandro Bassini (Mat. Cocir 0089), coordinador del Departamento de Estadísticas del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir). Desde su óptica, el aumento en la cantidad de reclamos, denuncias y consultas realizadas en la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor están en parte "influenciadas por la finalización de los DNU aplicados durante la pandemia".

El incremento de los alquileres por renovación al igual que el índice del aumento de alquileres son consultas que "también nosotros recibimos en nuestras oficinas" por parte de los inquilinos. El congelamiento de precios durante la pandemia "hizo que, al salir de ella, los valores se actualizaran a los precios de plaza vigente con la inflación que actualmente tenemos", señaló.

En relación a la nueva ley, los corredores inmobiliarios "si bien planteamos de entrada los defectos de la misma, como profesionales siempre fuimos defensores de su cumplimiento, lo mismo sucedió con los Decretos de Necesidad y Urgencia que congelaban los alquileres. Las estadísticas que elaboramos junto con el Instituto de Investigaciones Económicas de la UNR reflejaron el cumplimiento de los mismos".

Sobre el resto de reclamos y consultas hay muchas vinculadas al cobro de expensas ordinarias y extraordinarias, que "son facultad de los administradores de consorcio y no solamente la liquidación de las mismas, sino la aplicación de la ley vigente", afirmó Bassini.

Por otra parte, el aumento de las expensas a raíz de la inflación es una carga que se siente cada vez más en los gastos de los inquilinos junto al pago del alquiler, por eso toda esta problemática "es producto en parte por la economía inflacionaria, algo que termina impactando en el mercado de las locaciones", indicó.

"Si tratamos de magnificar el volumen para tener una referencia las últimas estadísticas que realizamos en 2021, solo a través de aquellos que contestaban las encuestas reflejaban que los corredores inmobiliarios matriculados y habilitados por Cocir administran una totalidad de 40.000. Teniendo presente los 1.298 casos recibidos en la Oficina de Defensa del Consumidor, refleja un porcentaje bajo en el volumen", argumentó el coordinador.

José Ellena, otro corredor inmobiliario conocido de la ciudad, expresó a Mirador Provincial que le parece "muy bueno el informe, bien desglosado e interesante". Las aristas que le quedan dando vueltas son: "por un lado, en ningún caso es aceptable, pero es entendible que por errores de interpretaciones de la ley se pudieran generar algunas malas aplicaciones. Es preocupante que corredores hayan incurrido en alguna falta sobre la ley vigente".

También, hay que considerar que "se habla de consultas y no denuncias". Muchas veces surgen consultas sobre determinado tema o aplicación y "no siempre se termina en una denuncia o en una mala praxis". Tanto sea desde el Colegio como de la Cámara "siempre se trabaja para que los corredores estemos ajustados a la ley y trabajemos para ella", aseveró.

Dando por exacto todos estos datos, es de alguna forma "inquietante" que haya "tanto incumplimiento", aunque hay muchos casos que "son consultas".

Repasando los puntos desglosados, Ellena explicó: "En el primero, muchas veces nosotros como intermediarios en cobrar las expensas o liquidar gastos comunes o extraordinarios quedamos presos de falta de claridad en algunas liquidaciones o de algunas que son difusas en cuanto a su información. Porque nosotros no debemos tener en la liquidación cuál es el gasto ordinario o extraordinario. No es difícil acatarlo, pero venimos trabajando con la Cámara de Propiedad Horizontal para que sea lo más claro posible".

En el segundo punto, "nosotros no somos quienes realizamos la reparación, sino que comunicamos. Y ahí sí está nuestra incumbencia de hacerlo de forma debida y rápida cuando hay algunos arreglos para con el propietario".

En el cuarto punto, "el obligado es el propietario, el locador. Y el derecho lo tiene también el inquilino, con lo cual no entiendo que haya una falta en ese sentido". Y en el quinto, "a modo de apreciación personal, ninguna parte está obligada a aceptar algo que no le convenza". Ellena cerró: "Si bien la ley da más de una alternativa para ofrecer en fianza -ya sea patrimonial o personal- es una cuestión excluyente de quien lo toma; tiene que haber acuerdo de partes".