Créditos hipotecarios: qué bancos bajaron la tasa y cómo cambia la cuota

El mercado de los créditos hipotecarios volvió a mover sus tasas y las condiciones para quienes buscan financiar una vivienda cambiaron en los últimos días. Dos bancos privados redujeron el costo de algunas de sus líneas UVA y llevaron la tasa al 7,5% anual, mientras otras entidades mantienen propuestas por debajo de ese nivel para determinados clientes.

La novedad impacta directamente en uno de los componentes que determina cuánto se paga por un crédito hipotecario. Sin embargo, en los préstamos UVA hay una diferencia fundamental: la tasa fija no es el único elemento que determina la evolución de la cuota, porque el capital está expresado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), cuyo valor se actualiza mediante el CER.

Por eso, una tasa más baja puede reducir el componente financiero de la cuota, pero no significa que la cuota en pesos quede congelada durante todo el préstamo.

Qué bancos bajaron la tasa de los créditos hipotecarios

Uno de los movimientos más recientes corresponde al Banco Hipotecario, que redujo del 9,5% al 7,5% la tasa de sus líneas UVA destinadas a primera vivienda.

De acuerdo con las condiciones informadas por la entidad, la nueva tasa alcanza los créditos destinados a la compra, construcción, ampliación, terminación y refacción de la primera vivienda. El plazo máximo establecido para estas líneas es de 15 años y la financiación puede alcanzar hasta el 80% del valor de la propiedad.

Para la segunda vivienda, en cambio, se mantiene una tasa diferente.

El cambio se suma al realizado anteriormente por Banco Macro, que llevó su tasa hipotecaria UVA para determinados clientes al 7,5%, desde el 8,5% que ofrecía previamente.

En el caso de Macro, la condición preferencial está vinculada a clientes del Plan Sueldo Selecta y también alcanza a sus hijos, de acuerdo con las condiciones comunicadas por la entidad. La línea contempla plazos de hasta 20 años.

El 7,5% también aparece actualmente en otras propuestas del sistema, aunque no necesariamente como resultado de una baja reciente. BBVA, por ejemplo, informa una tasa de 7,5% + UVA para determinadas condiciones preferenciales. La oferta vigente durante septiembre contempla préstamos de hasta 30 años y financiación de hasta el 80% para vivienda permanente.

Banco Ciudad, por su parte, ofrece una línea denominada Ciudad Primera Vivienda con una TNA fija del 7,5%, plazo máximo de 25 años y financiación de hasta $150 millones, aunque se trata de una propuesta para primera vivienda en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y contempla condiciones específicas.

Banco Nación e ICBC tienen tasas todavía más bajas

La comparación de las condiciones vigentes muestra que el 7,5% no es actualmente la tasa más baja disponible dentro de las líneas hipotecarias informadas oficialmente.

El Banco Nación mantiene una tasa nominal anual fija de 6,7% para determinados créditos destinados a vivienda única y de ocupación permanente. Esa condición corresponde a quienes cobran sus haberes a través del BNA y cuando el valor de la vivienda no supera las 210.000 UVAs.

La entidad permite plazos de hasta 30 años para esa línea. Para un préstamo calculado sobre 157.500 UVAs a 360 meses, el banco informa una TNA de 6,7%, una TEA de 6,91% y un CFT efectivo anual de 7,02%, con capital, intereses y seguro de incendio incluidos en el cálculo informado.

También existe una opción de prima para quienes quieran establecer un tope de cuota vinculado al CVS en lugar de la evolución de la UVA. En ese caso, el costo financiero informado es mayor.

ICBC también mantiene una tasa preferencial de 6,9% para quienes acreditan su sueldo en la entidad. Para el resto de los clientes, la tasa publicada es de 9,9%.

La línea de ICBC contempla un plazo máximo de 20 años y permite financiar hasta el 80% del valor de una vivienda de uso permanente. La cuota inicial puede alcanzar hasta el 25% de los ingresos y el banco permite sumar ingresos de determinados familiares.

Cómo cambia la cuota cuando baja la tasa

Para entender el impacto de una reducción de tasa hay que separar dos conceptos: la cuota calculada en UVA y la cuota que finalmente se paga en pesos.

En un préstamo UVA, el capital y los intereses se calculan en función de la cantidad de UVAs correspondientes al crédito. El valor de cada UVA se modifica y el monto en pesos de la cuota también acompaña esa evolución.

Por eso, una manera sencilla de observar el efecto de una baja de tasa es comparar cuánto se pagaría inicialmente en UVA manteniendo iguales el monto y el plazo.

Por ejemplo, si se toma como referencia un préstamo de 100.000 UVAs a 20 años, con sistema de amortización francés, una tasa del 8,5% arroja una cuota pura aproximada de 867,8 UVAs.

Con una tasa del 7,5%, para el mismo monto y plazo, esa cuota inicial teórica baja a aproximadamente 805,6 UVAs.

La diferencia es de unas 62,2 UVAs por mes, equivalente a una reducción aproximada del 7,2% sobre esa cuota pura.

El ejemplo permite visualizar qué significa bajar un punto porcentual la tasa. Pero no representa una oferta bancaria ni permite saber cuánto se pagará en pesos durante toda la vida del préstamo: el valor de la UVA continuará modificándose.

En el caso del Banco Hipotecario, el cambio entre una tasa del 9,5% y una del 7,5% también genera una diferencia relevante.

Si se toma como referencia un préstamo de 100.000 UVAs a 15 años, la cuota pura calculada con una tasa del 9,5% sería de aproximadamente 1.044,2 UVAs. Con una tasa del 7,5%, descendería a unos 927 UVAs.

La diferencia sería de aproximadamente 117,2 UVAs mensuales, siempre bajo el mismo monto y plazo y sin incorporar seguros, impuestos, comisiones u otros componentes que puedan integrar el costo total.

Por qué la cuota no queda fija en pesos

Una de las principales cuestiones que hay que entender antes de contratar un crédito UVA es que la tasa fija no significa que la cuota en pesos permanezca idéntica durante todo el préstamo.

Las entidades explican que se trata de préstamos en pesos actualizados mediante el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y expresados en UVAs.

El BCRA publica diariamente el valor de la UVA y del CER. Por eso, aunque la tasa nominal pactada permanezca fija, el equivalente de la cuota en pesos puede cambiar a medida que evoluciona la UVA.

En términos simples: la tasa determina el costo financiero del préstamo, mientras que la actualización de la UVA incide sobre el capital y sobre el valor de la cuota expresado en pesos.

Esta diferencia es fundamental cuando se comparan ofertas. No alcanza con mirar solamente qué banco tiene la TNA más baja.

Qué mirar además de la tasa

Las condiciones de cada préstamo pueden cambiar de manera importante según el banco, el destino de la vivienda, los ingresos del solicitante, la relación cuota-ingreso, el porcentaje de financiación y si se acredita o no el sueldo en la entidad.

Por ejemplo, el BNA establece una tasa de 6,7% para una determinada línea de vivienda única y permanente destinada a clientes que cobran sus haberes en el banco. ICBC ofrece 6,9% para quienes depositan allí su sueldo y 9,9% para la cartera general.

BBVA informa 7,5% para su alternativa preferencial y permite financiar hasta el 80% del valor de la vivienda permanente, con plazos de hasta 30 años.

Banco Ciudad tiene una línea de 7,5% para primera vivienda, pero con condiciones específicas de ubicación, superficie y valor del inmueble.

El Banco Hipotecario, tras la modificación, ofrece 7,5% para sus líneas UVA destinadas a primera vivienda, mientras que la segunda vivienda mantiene otra condición.

Por eso, la comparación debe hacerse sobre el costo financiero total, la tasa, el plazo, el porcentaje que financia el banco, el límite de ingresos destinado a la cuota, los seguros y las condiciones para acceder a la tasa preferencial.

Qué significa para quienes buscan comprar una vivienda

La reducción de tasas mejora el punto de partida para quienes pueden acceder a un crédito hipotecario. Una menor tasa implica, manteniendo iguales el monto y el plazo, una menor cuota pura inicial en UVAs.

Pero el crédito sigue estando sujeto a la evolución de la UVA y a las condiciones particulares de cada línea.

Además, los bancos establecen diferentes límites de financiación. Por ejemplo, BNA informa que la asistencia para adquisición de vivienda puede llegar hasta el 75% del valor de compra o tasación en determinadas condiciones, mientras BBVA informa financiación de hasta el 80% para vivienda permanente e ICBC también contempla hasta 80% en ese destino.

En consecuencia, antes de elegir una alternativa conviene comparar el préstamo completo y no solamente el porcentaje de tasa anunciado.

La principal novedad de septiembre es que Banco Hipotecario y Banco Macro llevaron determinadas líneas al 7,5%, mientras el mercado mantiene opciones por debajo de ese nivel, como las tasas preferenciales de Banco Nación e ICBC.

Para quien está evaluando comprar una vivienda, la diferencia puede ser significativa. Pero el dato decisivo no debería ser únicamente cuánto dice la publicidad de la tasa: hay que observar cuánto dinero presta cada entidad, durante cuánto tiempo, qué porcentaje de los ingresos puede representar la cuota, cuánto se debe aportar como anticipo y cómo se actualizará el préstamo en el tiempo.

En los créditos UVA, entender esa combinación es tan importante como encontrar la tasa más baja.