Un revelador informe muestra una "explosiva" suba en la construcción de edificios en Santa Fe

“Transformaciones de la estructura residencial santafesina 2020-2024”, se denomina el último informe del Observatorio Data Encuentro. Este exhaustivo estudio, donde participaron expertos en arquitectura, geografía y urbanismo, es una suerte de “mapa” de cómo, en tan solo seis años, ha cambiado la dinámica constructiva formal de la ciudad capital.

Hay datos que son importantes respecto de cómo se está edificando en Santa Fe. Cabe aclarar que las principales fuentes de indagación fueron, en primer lugar, “la georreferenciación de los datos, algo que permite contar de forma clara, precisa y visual los padrones/parcelas de Santa Fe capital a los que se les otorgó permiso de construcción”, dice el estudio.

Pero además, la aludida georreferenciación dio lugar a la cantidad de los metros cuadrados permisados para edificar. Se accedió a estos datos a través de un pedido de información pública realizado hacia fines de 2024 a la Dirección General de Habitabilidad (del municipio capitalino), aclara luego.

Finalmente, todo ello permitió cruzar la información con otros datos urbanos, como distritos de zonificación basados en el Reglamento de Ordenamiento Urbano (ROU), lo cual “ayudó a realizar diversos tipos de análisis y a obtener conclusiones acordes a los objetivos planteados, dando una visión más completa y útil para el análisis del territorio”.

En primer lugar, “se puede afirmar que la dinámica constructiva formal de la ciudad de Santa Fe sigue estando marcada, fundamentalmente, por la construcción de viviendas colectivas”, dice el reporte.

El Observatorio es la “pata” estadística del Espacio Encuentro, cuyo principal referente es el concejal Lucas Simoniello (Interbloque “Unidos”). El estudio fue realizado por fue realizado a partir de trabajo por el Lic. el Geografía, Gianni Cervetti; coordinación de Julia Sarniotti (Arquitecta) y la colaboración de Nahuel Aguirres (Lic. en Geografía).

Al ser tan extenso el estudio, en este artículo -debe aclararse- se rescatan los datos estadísticos más relevantes que muestran, particularmente, el crecimiento de la edificación de viviendas colectivas (edificios) y su comparación con las unipersonales (casas).

Viviendas colectivas: la concentración

Si se compara con el anterior período analizado (2011-2019 versus 2020-2024), “el porcentaje de cantidad de permisos destinados a construcción de viviendas unifamiliares disminuyó (de 61,5% a 54,1%), lo mismo con otros destinos (de 27,87% a 15,4% en el actual período)”, pone en contexto el informe.

Por otro lado, la cantidad de permisos destinados a construcción de viviendas colectivas tuvieron mayor protagonismo (aumentó de 10,57% a 30,5%, siempre en la comparación entre los períodos antes aludidos).

Asimismo, se ve la misma dinámica si se tiene en cuenta el porcentaje de metros cuadrados (m2) permisados: vivienda unifamiliar (de 18,84% entre 2011 y 2019 a 9,16% entre 2020 y 2024) y otros destinos (de 24,37% a 17,66%) decayeron notablemente.

Y, como contrapartida, “aumentó el protagonismo de m2 permisados para la construcción de viviendas colectivas, pasando de 56,79% a 73,19% (en la comparación entre períodos antes referidos)”, sostiene el estudio.

La tendencia es similar si se tiene en cuenta que la vivienda colectiva posee el mayor porcentaje de m2 permisados, y la vivienda unifamiliar de permisos totales. “Por ello, podemos afirmar que la producción de viviendas colectivas continúa siendo quien produce la mayor transformación de la estructura urbana de la ciudad”, aduce el exhaustivo reporte.

Permisos y zonas de la ciudad

El informe muestra también que la construcción de viviendas colectivas no se dio de forma pareja en toda la ciudad capital. Existe un “claro predominio” en la zona Centro, que agrupa más del 75% de los m2 permisados, lo cual significa que esa área de Santa Fe capital “tiene un gran dinamismo constructivo” de viviendas colectivas.

El sector Este también posee un alto porcentaje de m2 permisados (15,9%), “aunque mucho más bajo que el Centro”. En menor medida aparecen los sectores Oeste, Noroeste, Noreste, Norte, Suroeste y La Costa, los cuales agrupan, en conjunto, apenas el 8,5% de los m2 permisados de construcción de viviendas colectivas.

“Estos números reflejan una continuación de lo sucedido en el período 2011-2019, que arrojaron valores muy similares al presente período analizado, con elevado protagonismo del distrito Centro pero con una leve disminución (77% en el período anterior), al igual que el sector Este (cayó de 17% a 15,95% en la actualidad)”, subraya el informe del Observatorio.

Conclusiones

En las conclusiones del informe, se ponen en limpio los hallazgos más relevantes. Primero, que la dinámica constructiva formal de la ciudad de Santa Fe sigue estando marcada, fundamentalmente, por la construcción de viviendas colectivas.

“Si se compara con el anterior período analizado, 2011-2019, el porcentaje de cantidad de permisos destinados a construcción de viviendas unifamiliares disminuyó (de 61,5% a 54,1%), lo mismo con otros destinos (de 27,87% a 15,4% en el actual período, 2020-2024)”, añade.

A su vez, la cantidad de permisos para la construcción de vivienda colectiva tuvieron mayor protagonismo (subió de 10,57% a 30,5%) en ambos períodos analizados.

En término de cantidad de m2 permisados, los destinados a vivienda colectiva representan más del 73% del total para construcción en el período estudiado, casi tres cuartos del total de m2 permisados.

Si bien la construcción de viviendas unifamiliares posee un protagonismo en cuanto a cantidad de permisos otorgados (más de la mitad), los m2 que representan superan apenas el 9%.

Puntualmente en lo que refiere a las viviendas colectivas y su distribución territorial en el interior de la capital, se observa que la dinámica constructiva del período 2020-2024 sigue “la misma tendencia” que lo analizado entre 2011-2019, con un “puntual protagonismo” de ciertos sectores de la ciudad.

Según los distritos de Santa Fe, el Centro presenta y agrupa la mayor cantidad de m2 de construcción (75,55%) y ha tenido una muy leve baja en el porcentaje (77% en el período 2011-2019).

Si se tiene en cuenta las Zonas Inmobiliarias (ZI) que agrupa el Centro, tales como barrio Sur, microcentro, barrios Candioti Sur y Norte y Puerto, éstas son aquellas que concentran gran cantidad de permisos y m2 permisados de construcción.

“Este patrón, si bien puede estar asociado a factores como la infraestructura disponible, la demanda inmobiliaria o la conectividad, también puede acarrear consecuencias no deseadas, como la saturación de servicios, el aumento del valor del suelo o la expulsión de ciertos sectores sociales hacia áreas más periféricas”, advierte.

El trabajo se realizó “con un enfoque en el presente, pero con una clara visión hacia el futuro”. La recopilación y análisis de datos “no solo busca proporcionar una imagen actual del dinamismo constructivo en Santa Fe, sino que también pretende sentar las bases para un análisis a largo plazo”.

“Se busca (con el informe) contribuir a la visibilización y al entendimiento de las dinámicas de construcción en la ciudad, proporcionando datos valiosos que podrán ser utilizados para la planificación y toma de decisiones en el futuro”, se dice en las conclusiones.

Asimismo, se espera que el reporte “sirva para futuras investigaciones y monitoreos que permitan detectar tendencias, cambios en el uso del suelo y el impacto de las construcciones en el entorno urbano”, concluye el estudio del Observatorio Data Encuentro.